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                    實探金九廣州樓市:雙合同屢禁不止 以價換量搶業績? 2018-09-21 16:24:42  來源:中國經濟網

                    從廈門到南京,近期多座城市都傳來了樓市降價的聲音,最新的“主角”卻是一線城市廣州。在樓市調控趨嚴的背景下,被視作最堅挺一線城市的房價又將走向何方?

                    雙合同屢禁不止

                    最近,廣州樓市又進入傳統的“金九銀十”銷售旺季。然而,關于降價的消息卻不絕于耳。有消息指出,廣州南沙、番禺等區域多盤推出特價單位,以折扣之名行降價之實,部分開發商為加速回籠資金,降低購房門檻,一成首付重出江湖。記者也收到這么一份促銷廣告,越秀南沙東坡項目推出部分特價單位,約為171萬元,單價不到每平方米2萬元。

                    “最近有些新盤項目促銷,但多數都是位于南沙、番禺、增城等距離廣州市區較遠的區域,廣州市中心的房價依舊堅挺。”在天河區崗頂片區從事中介的陳經理告訴記者,“樓市調控政策持續發力,限購、限貸以及購房成本增加等因素,都會令二手房意向買家變得更加謹慎,但二手房主要看業主的心態,成交周期確實比去年要長,有一定的議價空間,但廣州的整體房價仍保持穩定狀態。”

                    而在海珠區寶崗大道地鐵站附近,記者走訪時遇到一名前來放盤的二手房業主,想將自己在蘭亭熙園的一套三居室放賣,現在的放盤價格已經漲到550萬元,但中介告訴他這個價格比較難出手。“附近光大花園的房價從去年的每平方米45000元漲到現在接近53000元左右,所以我也不急賣。”這位業主如是說。

                    在廣紙新城,遍布著一些舊城改造項目。雖然正值周末,售樓中心里前來咨詢的置業者并不算多。“這邊推出的單位均價在每平方米53000元左右,精裝修交樓,但折扣不多。”銷售人員表示,“由于政府限價,所以需要簽訂兩份合同,其中一份是備案合同一份是裝修合同,裝修合同大概折算下來是每平方米3000元左右。”

                    有銷售人員表示,在限價政策之下,目前廣州部分一手房項目采用雙合同的形式簽約,是行業普遍現象。而在此前,廣州還進行治理房地產市場亂象專項行動,整治雙合同等違規行為。有置業者擔心,采取備案合同和裝修款合同的雙合同的簽約形式大幅提高了購房者購房門檻。有置業者對記者表示,廣州一些樓盤推出裝修款合同分期付款,先交付裝修合同款的25%作為首付,剩余75%裝修合同款進行分期付款。如果支付裝修款合同有壓力,還可以向銀行以及金融機構貸款,很多樓盤均與金融機構合作。關于一成首付,更多的是開發商的宣傳噱頭,因為按照網簽規定必須繳清三成首付,最終操作下來應該是首付分期。

                    就在去年8月,廣州市發布《關于嚴格落實房地產調控部署全面加強市場管理的通知》,要求進一步強化商品房價格監管,對房地產項目預售、銷售定價不合理的,要堅決予以調整,對不接受政府價格指導的項目,一律不辦理網簽、不予核發預售許可證。與此同時,嚴格審核房貸首付款資金來源,嚴禁各類“加杠桿”金融產品用于首付款;積極構建購租并舉的住房制度。嚴格落實土地供應計劃,多舉措加大商品住房供應;盡快編制印發住房發展“十三五”規劃,明確“十三五”期間住房建設目標和規模,著力優化住房供給結構、完善多層次住房供給體系等。

                    以價換量搶業績?

                    記者在走訪時,多位銷售人員告訴記者,開發商年底面臨資金壓力,會采取各種手段加快資金回籠,預計“金九銀十”仍會有部分樓盤繼續加大促銷力度。

                    諸葛找房認為,2018年1至8月份房地產開發企業到位資金106682億元,同比增長6.9%。由于房企銷售回款增長較快,帶動到位資金加速增長。不過,從到位資金來源分析,國內貸款跌幅收窄,利用外資跌幅有所回落,公司融資繼續受限。其中,國內貸款15783億元,下降6.6%。國內貸款占比仍較小,表明房企融資渠道仍面臨較大壓力。

                    國家統計局近日發布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。整體來看一線城市二手房價格漲幅同環比均現回落,二三線城市則繼續回溫,漲幅較上月有所擴大。縱覽一手房環比、二手房同環比三項指標,廈門都屬70個城市中“最慘”。8月,廈門二手房環比和同比齊齊下跌,環比跌幅0.3%,同比跌幅則接近5%。從同比看,70城中二手房價格同比回落的城市還有南京,下跌0.4%。北上廣深4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比上月略微擴大0.1個百分點;同比上漲0.9%,漲幅比去年同月回落4.1個百分點。

                    “一些地產企業目前面臨一定的市場壓力,尤其是近期各地推盤節奏加快,很多房企也面臨項目供應增加而帶來的營銷壓力,所以會通過降價促銷來獲取市場營銷份額。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,主動調價的做法多少說明了市場預期在微妙變化。當然客觀來看,一線城市房價上漲的動力還是比較明顯,近期適當促銷對于購房者來說反而創造了一個相對適合的購房機會。

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